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Dans le contexte actuel, de nombreuses personnes envisagent d'acquérir une résidence secondaire.

Ceux qui en sont déjà propriétaires pourront le confirmer : la résidence secondaire n'est pas un investissement. C'est un lieu de villégiature, de rassemblement, de repos et de bien d'autres loisirs mais rarement un actif rentable.

La résidence secondaire coûte cher et il est fréquent pour leur propriétaire de la louer ponctuellement pour en amortir un peu les frais.

On parle de location de courte durée ou de location saisonnière soit en principe moins de 90 jours consécutifs. 

Dans ce cadre, différents régimes juridiques et fiscaux sont susceptibles de s'appliquer dont certains sont particulièrement complexes. 

Nous vous proposons de décrire de façon synthétique les plus courants d'entre eux, afin de vous guider si tel est votre projet :

1. La location meublée non professionnelle de courte durée.
C'est en tant que loueur en meublé non professionnel que la plupart des propriétaires donnent à bail leur résidence secondaire.

2. La location meublée de tourisme classée.

3. La parahôtellerie lorsque l'on propose des prestations de service complémentaires.

1. La location meublée saisonnière non professionnelle

Sur le plan pratique, il conviendra de :

• Faire une déclaration préalable à la mairie, voire demander une autorisation préalable pour les communes de plus de 200 000 habitants, ainsi que celles qui requièrent cette autorisation.
• Faire une déclaration d'activité au greffe du tribunal de commerce (Formulaire POi).
• Meubler la résidence au sens requis par le décret n°2015-981 du 31/07/2015 et vérifier, s'il s'agit d'une copropriété, que le règlement n'interdit pas la location de courte durée.
  
  

Sur le plan fiscal :

• Pour les impôts locaux, vous serez redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) en sus de la taxe foncière et vous resterez bien entendu redevable de la taxe d'habitation.

• L'imposition des loyers dépendra du régime choisi : Le micro BIC (loyers annuels ne dépassant pas 72 600 €) est le plus simple car vous déclarez les loyers encaissés et seuls 50 % de ces loyers sont imposés au barème de l'IR (un abattement de 50 % s'applique), auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Mais le plus efficace pour réduire les loyers imposables sera d'opter pour le régime réel (avec inscription du bien au bilan). Vous pourrez ainsi déduire les charges, ainsi que des amortissements en proportion de la période de location à moins de proposer le bien à la location toute l'année et de comptabiliser des recettes correspondant à vos périodes d'occupation. Les amortissements sont en tout état de cause plafonnés au montant des loyers perçus.
  

Sachez également que ce régime emporte des obligations comptables et déclaratives plus lourdes telles que la tenue d'une comptabilité des loyers et charges et une liasse fiscale à produire chaque année au titre de cette activité.

Les déficits (non issus des amortissements) sont reportables sur les loyers des 10 années suivantes.

Sur le plan social, si les loyers annuels sont supérieurs à 23 000 €, vous risquez d'être assujetti aux cotisations sociales (Sécurité Sociale des Indépendants) et non plus aux seuls prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine de 17,2 %. Le taux de cotisations varie alors entre 35 et 45 %, sauf option pour le micro social de 22 %.

Du point de vue de l'IFI, une telle location n'aura pas de conséquence, à moins de répondre aux conditions spécifiques de l'article 975 du CGI.

En cas de revente, louer sa résidence secondaire en tant que non professionnel est également sans incidence sur la plus-value imposable puisque les amortissements n'ont pas à être repris (c'est-à-dire déduits du prix d'acquisition). C'est une particularité avantageuse du régime LMNP qui bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers, avec abattements pour durée de détention qui conduisent à une exonération totale au terme de 30 ans (22 ans pour l'impôt sur le revenu).

Attention, si votre résidence secondaire est détenue à travers une société imposée de plein droit à l'IR, telle que la SCI, celle-ci risque de devoir passer obligatoirement à l'IS (dès lors que les loyers représentent plus de 10 % du chiffre d'affaires), emportant pour vous l'obligation de payer un loyer à la société ou d'être imposé sur l'avantage en nature que constituerait l'occupation gratuite du bien (cotisations sociales incluses !).

2. Meublés de tourisme classés

Depuis 2016, la qualification de gites ruraux n'a plus d'incidence fiscale.
Seuls les meublés de tourisme classés bénéficient d'un régime spécifique.

Sur le plan pratique, le classement va permettre au propriétaire d'indiquer un niveau de confort par l'attribution d'étoiles.

Il faut s'adresser à l'organisme de son choix (demande en ligne possible sur le site Atout France) pour faire sa demande de classement, complétée par la déclaration, voire l'autorisation de changement d'usage le cas échéant.

Après visite, un certificat de contrôle est délivré pour une durée de 5 ans.

Sur le plan fiscal, la principale différence avec un bien loué non classé est le régime fiscal micro BIC qui offre un abattement de 71% si les recettes sont inférieures à 176 200 €.

Sur le plan social, les cotisations sociales sont dues, sauf option pour le micro social ou le régime général.

3. La Parahôtellerie

La location est qualifiée comme telle si, en plus de mettre à disposition le logement meublé, le loueur réalise, dans des conditions similaires à celles des hôtels, au moins 3 des 4 prestations suivantes :

• Le petit déjeuner (la présence d'une cuisine équipée ne constitue pas le service d'un petit déjeuner dès lors qu'on ne retrouve pas l'achat de denrées alimentaires dans la comptabilité).
• Le nettoyage régulier des locaux (et donc pas uniquement à l'arrivée et au départ)
• La fourniture du linge de maison
• La réception, même non personnalisée, des clients : la simple remise des clés ne la caractérise pas.
  

Il est admis de faire appel à des tiers pour l'exécution de ces prestations (traiteur, société de nettoyage etc.) mais le bailleur doit rester seul responsable vis-à-vis des clients et acquitter directement les factures. L'administration fiscale admet le recours à un intermédiaire agissant au nom et pour le compte du bailleur.

Sur le plan fiscal, les loyers sont taxés en BIC mais pas dans le régime spécifique et dérogatoire de la location meublée. 

Une première différence porte sur le déficit. En effet, lorsqu'il est issu de la parahôtellerie, il est imputable sur le revenu global sans limitation - à l'inverse de la location meublée où le déficit ne s'impute que sur les loyers des 10 années suivantes - à condition que l'activité de loueur soit habituelle, continue et directe, conférant ainsi un statut professionnel au loueur. On notera que le statut professionnel dans le cadre de la Parahôtellerie est beaucoup plus accessible que celui de LMP. 
Une autre différence portera sur les plus-values devenues professionnelles, avec un régime spécifique distinguant les plus-values court et long terme et des exonérations propres.

Sur le plan social, les cotisations sont dues dès le premier euro imposable.

Mais les différences notables concernent la TVA et l'IFI :

Contrairement à la location meublée, la parahôtellerie est soumise à la TVA. Ainsi les loyers supporteront le taux intermédiaire de 10 % et les prestations de service celui de 20 %.
En contrepartie de quoi, la TVA acquittée sera récupérable. C'est pourquoi ce régime est particulièrement avantageux en cas d'achat neuf, de construction ou de reconstruction.
Une grande vigilance est cependant imposée par la surveillance minutieuse de l'administration fiscale lors des demandes de remboursement.

Du point de vue de l'IFI, on constate tout d'abord qu'à l'instar de la location meublée, le statut de professionnel pouvant permettre une exonération est difficile à obtenir, à moins de consacrer à cette activité la majeure partie de son temps et de son énergie (le critère financier déterminant pour la location meublée ne sera même pas suffisant pour la parahôtellerie). 
La solution est en revanche différente si on exerce la parahôtellerie à travers une société. Et c'est un atout distinctif de la parahôtellerie par rapport à la location meublée.
Le recours à une société devrait permettre d'être exonéré d'IFI automatiquement, c'est-à-dire, sans conditions d'activité ou de revenus principaux, dès lors que la parahôtellerie est caractérisée, celle-ci étant considérée comme une activité commerciale à part entière contrairement à la simple location meublée.


Comme pour tout, la parahôtellerie doit être une réalité, que doivent illustrer des actes et des pratiques courantes tels que les courses de denrées pour servir le petit déjeuner, l'acte d'acquisition du bien, le contrat passé avec le personnel de ménage etc. et non un habit revêtu à des fins fiscales…

Ségolène Roques
Ingénieur Patrimonial
Rédigé le 6 avril 2021